集政办〔2022〕10号

第一章  总  则

第一条  为进一步加强我区商品房预售资金监督管理，确保预售资金用于商品房项目工程建设，维护商品房交易双方的合法权益，防范“回迁难、入住难”风险，促进房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《乌兰察布市商品房预售资金监管办法》（乌建字〔2021〕20号）《关于修改<乌兰

察布市商品房预售资金监管办法>监管范围的通知》(乌建字〔2021〕120号）文件要求，并结合我区实际情况，制定本实施细则。

第二条  本行政区域内经预售许可的商品房项目（不包括保障性住房项目），其预售资金监管账户的设立，预售资金的收存、支取、使用、监督管理，适用本细则。

第三条  本细则所称商品房预售资金，是指商品房预售时购房人按照《商品房买卖合同》约定支付的全部房价款，包括定金、首付款、一次性付款、分期付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等各类购房款项。商品房预售资金应全部存入监管账户。

第四条  本区商品房预售资金监督管理，坚持“专户专存、专款专用、节点控制、全程监管”的原则。

第五条  新批准预售的商品房建设项目和已批准预售未竣工的未售房源全部纳入预售资金监管对象范围。商品房预售资金监管期限自核发《商品房预售许可证》开始，至开发项目取得不动产首次登记后终止。本细则实施前已纳入监管范围且竣工的项目，直至取得不动产首次登记后方可撤销监管账户。

第六条  区住房和城乡建设局负责组织实施本行政区域内商品房预售资金监管的具体工作，逐步推行预售资金监管网络信息化平台建设。开户银行要配合开展商品房预售资金监管业务，承担监管账户的开设、变更、注销以及预售资金的拨付使用等工作，并及时向监管部门推送预售资金收支情况。

第二章  一般规定

第七条  房地产开发企业在申请商品房预售许可前，按照一个《商品房预售许可证》对应一个账户的原则，选择符合相应业务能力和网络技术条件的银行（以下简称“开户银行”）开设监管账户，并与区住房和城乡建设局、开户银行签订书面预售资金监管协议。

第八条  房地产开发企业可以凭见索即付、不可撤销的银行保函免除同等额度的监管资金，保函的担保期限须至项目取得不动产首次登记后为止。

第九条  属于监管范围的开发项目，开发企业在未办理预售资金监管协议前，区住房和城乡建设局不得发放《商品房预售许可证》，已发放《商品房预售许可证》的项目，暂停项目网签销售系统。

第十条  房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后，需在售楼场所显著位置公示预售资金监管账号及监管协议。区住房和城乡建设局应向社会公开企业建立资金监管账户和预售资金监管情况，方便群众查询。

第十一条  商品房预售资金监管额度是指监管项目的建筑施工、设备安装、材料购置和项目配套工程所需建设费用的总和，全装修项目应当将装修费用计算在内。

每平方米监管费用的确定，以开发企业取得的《施工许可证》上载明的合同价格除以建筑面积得出，若发承包合同价中不包含配套工程费用，还需在上述造价基础上增加20%确定监管费用，但每平米监管费用最低不得低于2550元。（以当地造价信息为参照，波动幅度超出10%时再另行调整。）

第十二条  预售项目需变更监管银行的，应由房地产开发企业向区住房和城乡建设局提出申请。变更期间，区住房和城乡建设局应暂停网签销售系统。按照原程序开立新的监管账户，并将原监管账户内资金全部转入新开立的监管账户，撤销原监管账户。

第十三条  预售资金监管期间，发生房地产开发企业名称变更、项目转让等情形的，房地产开发企业需及时办理预售资金监管相关变更手续。

第三章 预售资金收存、支取

第十四条  项目预售过程中，购房人支付的定金、首付款等购房款应由购房人账户直接存入监管账户,开发企业不得转存入其它账户。

第十五条  以栋计算，超出监管额度的部分，开发企业可随时支取。达不到监管额度的，开发企业可按照第十六条规定支取，用于本工程建设相关费用。

第十六条  开发企业申请使用监管额度内资金时，可按照出售的商品房单独计算，提供用款佐证材料和入账账号，所提取资金必须用于本工程建设相关费用，不得挪作他用。资金拨付可根据项目资金需求情况而定，一般需按照以下节点审核拨付：

（一）监管项目完成工程主体结构的三分之一时，预售资金监管额度50%受限；

（二）监管项目完成工程主体结构的三分之二时，预售资金监管额度40%受限；

（三）监管项目完成工程主体结构封顶时，预售资金监管额度30%受限；

（四）监管项目完成工程外立面装饰时，预售资金监管额度20%受限；

（五）监管项目通过五方责任主体竣工验收合格时，预售资金监管额度10%受限；

（六）监管项目小区内水、电、暖、气等配套工程完工时，预售资金监管额度5%受限；

（七）监管项目取得不动产权首次登记后，全额拨付剩余预售资金。

以上节点申请用款的，需项目监理单位出具进度证明文件及总监理工程师签字审批的工程款拨付手续。

第十七条  开发企业取得《商品房预售许可证》后因商品房销售不畅等原因导致预售款未能达到监管额度的，经监管部门核实确认后，可支取预售款用于工程建设。

第十八条  首次申请拨款后，再次申请用款的，开发企业应当提交上次申请用款事项的收款票据。

第十九条  房地产开发企业与购房人解除购房合同的，房地产开发企业应持区住房和城乡建设局出具的网签合同注销证明，向监管银行申请退回已入账相应购房款。

第四章  商品房抵顶工程款等费用

第二十条  开发企业必须在取得《商品房预售许可证》后，方能抵顶商品房。严禁开发企业在未取得《商品房预售许可证》前，以抵账房名义变相销售。

第二十一条  在开发项目未交付使用前且未留足后续建设资金的情况下，开发企业不得以本项目商品房向债权人抵顶非本项目相关建设费用。

第二十二条  开发企业（又称抵顶人）与施工企业、材料供应商等单位（又称被抵顶人）抵顶工程款、材料款、设备款等欠款的，需抵顶双方协商同意后进行。

第二十三条  商品房抵顶工程款，应按照以下程序进行：

（一）抵顶双方需要提供相关合同、抵顶协议以及工程完成产值确认、需支付金额或抵顶房源信息等材料报区住房和城乡建设局审核；

（二）区住房和城乡建设局审核资料无异议后，开发企业将抵顶房源一次性网签至被抵顶人。

（三）若被抵顶人继续向分包单位或材料供应商等单位抵顶房源的，经开发企业同意后，区住房和城乡建设局可允许变更一次网签手续。再次变更网签的，按照有关规定执行。

（四）开发企业凭抵账房相关审批手续，办理网签合同备案，可不留存相应受限资金。

（五）工程抵账房抵顶数量与工程进度相匹配，具体按照监管资金拨付节点受限资金与应留存资金的差额折算成应抵顶的房屋面积。

（六）在抵顶过程中发生争议的，由区住房和城乡建设局进行调解，未达成协议的，当事人应当走司法诉讼等途径解决。

第二十四条  出现重大经营性风险、可能引发重大信息隐患的预售商品房项目，经集宁区住房和城乡建设局核实并报请区人民政府研究同意后，纳入重点监管项目。区人民政府可根据防控风险需要，指定单位另设监管专户，确定监管部门，严格监督预售款收存、支取，对每笔资金审核用途后，直接划转至施工、材料等收款单位银行账户。 

第五章  监督管理

第二十五条  监管银行接到人民法院等司法部门对监管账户实施查封、冻结或者法律规定的其他保全措施时，应将有关情况在3个工作日内书面告知监管部门。

第二十六条  房地产开发企业存在下列情形之一的，由区住房和城乡建设局暂停项目网签销售系统，责令限期改正，并将其违法违规行为记入企业诚信档案，违规行为向社会公示。

（一）未按本办法规定收存、支取、使用预售资金的；

（二）以收取其他款项为由逃避资金监管的；

（三）提供虚假证明材料申请使用预售资金的；

（四）未按本办法规定向购房人贷款银行提供监管账户作为贷款到账账户的；

（五）资金监管期间未按规定向农民工工资专用账户拨付工程款中人工费用的；

（六）其他违反预售资金监管规定的行为。

第二十七条  开发企业存在本细则第二十六条行为之一的，区住房和城乡建设局可聘请专业机构对预售资金的缴存、使用情况进行审计，审计一般不超过7个工作日。审计期间，开发企业不得使用商品房预售资金，审计费用由开发企业承担。

第二十八条  施工单位、监理单位提供虚假材料或采取其它方式协助房地产开发企业违规支取预售资金的，由区住房和城乡建设局依法对相关责任单位和责任人予以处理，将其违规行为记入企业诚信档案。

第二十九条  开发企业、监管银行及参建各方单位在资金监管过程中发生违规行为的，由各行政主管部门依法予以处理。

第三十条  开发企业、监管银行或协助其违规挪用、划转、占扣预售监管资金的，应及时足额返还，如该行为造成项目烂尾、侵害购房人合法权益造成严重后果的，由各行业主管部门移送公安部门行刑衔接，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章  监管终止和解除

第三十一条  监管项目取得不动产权首次登记后，开发企业向监管机构提交终止监管申请书，申请注销监管账户。开发企业如实提交以下材料，并对提交材料的真实性负责。

（一）终止监管申请书；

（二）房地产开发项目不动产权首次登记证明文件；

（三）施工单位出具的未拖欠人工费用证明文件；

（四）授权委托书及受托人身份证复印件；

（五）法律、法规规定的其他文件材料。

第三十二条  监管机构自受理申请之日起3个工作日内对开发企业提交申请材料的有效性和完整性进行审核，并进行必要的现场勘查。

第三十三条  监管机构审核通过后，对符合终止预售资金监管条件的，向开户银行出具商品房预售资金监管终止通知单。不符合条件的，向开发企业出具不予终止通知单。

第三十四条  在收悉监管机构出具的商品房预售资金监管终止通知单后，开户银行按照有关规定办理账户注销手续。

第七章  风险处置

第三十五条  监管项目中途停止建设的，开户银行暂停监管资金拨付，待项目复工后，开户银行按照规定继续拨付监管资金。

第三十六条  开发企业破产，监管项目停止建设的，通过破产清算程序做退房处理。监管账户已拨付给开发企业的购房款，由开发企业退还给购房人，监管账户内的剩余资金由监管机构委托破产管理人退还给购房人，监管结束。

第八章  附则

第三十七条  本细则由区住房和城乡建设局负责解释。

第三十八条  本细则自印发之日起试行，试行期一年。

（此件主动公开）

集宁区人民政府办公室

2022年5月16日